久し振りに更新します。
この間、賃貸事業で注力してきたアパートは駄目になって来たから次の収益源の為に、高齢者のマーケットに参入するかと悩んだ末に、話題のサービス付高齢者住宅（サ・高・住）の投資を従来のアパートオーナー様に提案する業界の動きがあまりにも多くて、これで良いのかと疑問を感じていて、ずっと市場をリサーチしていた。国交省は先進国並みに高齢者の住まいを整備する為、あまりにも少ない0.9％の高齢老人の比率を改善するというスローガンのもと、10年間で60万床を市場に供給しようという宝刀であるかごとく、サ・高・住で市場を変革しようという訳である。
建設、不動産業界は、正に活況になりつつある。でも、2年目に突入してその利用状況はというと、相変わらず介護施設（デイサービス）をくっつけて、高齢者住宅をつくるという従来の高専賃と同じ感覚で造り出していて、何か違和感を感じてならないのだ。主体は、介護の必要な高齢者の為のすばらしい施設の供給にしかすぎない。それらは、永い間、国と民間が有料老人ホームや特別養護老人ホーム等を提供して来た訳であり、本年度の介護保険法の改正でも、同一建物内での介護サービス提供は報酬が減算される様に主導したのも、同じ政府がやっている事と、サービス付（介護施設）を同一建物にくっつける主導は矛盾そのものではないかと思う。
何か、我々民間の事業者が考えなけれなならないかと思うと、本当に高齢者に必要とされる『サービス』そのものをつくらなければならないとの原点に立たなければならないと強く思う。それらが、この所のサ・高・住のラッシュの中で、何か『変』だと思われてならない。
平成23年度の税制改正法案は、相続税の増税が盛り込まれていたものの、今回は3党合意により資産課税項目は法案から削除され、平成24年1月から適用されるはずであった相続税の増税は実施されず、平成24年度税制改正以降に先送りされる事になりました。ひとえにほっとする事なく、この期間の先送りは対策の為の、時間がとれたと考えるべきかととらえています。相続税を含む資産課税は、表看板の消費税の増税にセットで財務省が常にポイントにしている計画的に税収を上げる仕組みで、表看板は世間の項目をあびるかわりに裏看板はほとんど登場する事なく、扱われています。というのは資産家の税金で一般庶民は関係ないと思われがちだからです。ところが、減案によれば40％の増税として考えなければなりません基礎控除が40％も減額されて、それまで対象でなかった普通の不動産の所有者（賃貸事業）でさえ、ほぼ税金がかかってしまう事になる増税です。だからこそ今までは税対策でない単に収入のみを上げる事でとらえていた賃貸事業は、本格的に資産の見直しと収益構造の転換を計らなければならなくなったと云えるでしょう。平成24年から遅くはありません。資産対策を、損益中心の賃貸事業を、資産全体を、根本から考え直す時ととらえてスタートしなければならないと思っています。
3.11で日本の将来が間違いなくチェンジしなければならない大転換のスイッチが押されたと思う。
ついエネルギーの事と考えてしまうが、国そのものの存続する為の血液がエネルギーだけでなく、財政的な基本の支えである税金の仕組みが大変化をしたしているのである。国は消費税を前面に出し、社会全体を支えようとしているが、税金も所得税、法人税、資産税、消費税と単に税金といっても大きく異なり、医者の世界でいえば外科と眼科のように全く異なる世界である。
そして、我々はその全ての税金をくしして賃貸市場を少なからず造って来たが、今回は資産課税、特に相続における税金が大きくターゲットになっている。マスコミはそこはあまり取り上げず消費税ばかりを狙っているが、常に時代の変化や景気に左右されずにいる資産をターゲットにした評価をチェンジすれば税金は計画通りに上げ下げ出来るという事は、財務省のお偉いさんは見越している。40パーセントの控除減が行われれば今まで課税対象になっていなかった通常の土地所有者が課税の対象になってしまうのではないでしょうか。まして世の中 少子化で相続人は少なくなり基礎控除の全額が圧縮されると同時に税金対象の資産は間違いなく以前より多くなり税収が上りやすい環境となったのは間違いないかと思う。税対策をテクニカルに行うのではなく、大転換の発想で賃貸業に臨まなければならない時がやってきたのではないでしょうか。
先日、地方紙の主催するセミナーに参加させて頂きました。
内容は‘土地活用セミナー’とあるように地主さんや大家さんが出席していて80名位の参加があったと思う。セミナーというのはおもしろいもので、その会場にいて全員で講師の話を聞いていると、世の中の動きが一つの方向に向かっていって‘こうなる’と結論づけされてしまい、又その気になってしまうのは何とも恐ろしいものだと感じてしまったのは私だけでしょうか。集団心理が働いてしまうのだろうと思う。地方の建設会社が主催とあったが、その会社が主導しているのは間違いなく建設を受注するが為のストーリーになっていて、何ともいえないなと思ってしまった。そう感じた途端にストーリーの組立った方向と逆の方向に心理が動いていって、信じられないと受け取るようになってしまった。‘受講する立場’の勉強になったのは事業であり、自らが開催するセミナーも根本から考え直さなければならないと強く思った。それはともかく地主さんや大家さんという60歳〜80歳位の方がほとんどで、これから積極的に前向きに活動するかと考えると、人生の最終コーナーに入って保守的になるのは当たり前で、講師の方々が熱心に説明しているのがどうなんかなと感じてしまったと同時に、出席者の中にとりわけ若い人が5％位、つまり4〜5名いた。30歳〜40歳かと思うがその人達の受講する姿は他の人と全く異なった目で講師の話を聞いていたのは驚きと同時にやはりどの業界も積極的で前向きな若い力で引っ張っていくと新しい業界に発展していくのだと痛感しました。大家さんの息子さん達とは思えない年代で一代とびこしたような‘孫’の年代であり、自らがこの賃貸業に参入したかしたいと考えてるかと思われた。
どの業界もこの様な視点の異なったとらえ方ややり方をする人が業界の変革を起こしてくれるとセミナー会場で彼らにエールを心の中で送ったことで、一人でうれしく思ってしまった。
賃貸事業の業界では、当り前というかかなり普及した“サブリース”という賃貸の仕組みがある。
このサブリースは従来でいうと“転貸”という事である。だが、それは又貸しという昔からの悪しきイメージでとらえられているが、今回はその仕組みの本質をしっかり説明したいと思う。
賃貸管理を当社がスタートした30年前は、入居者は善良といって良かった？または、大家さんは契約前に入居希望者と面談して本人の人なりをしっかり見極めるようなセレモニーがあった。時代が変わり入居者の良い悪しや審査と称して収入状況や過去のブラック状態を調査し、合格したお客様のみを入居者として賃貸契約をするという型で賃貸市場が様変わりしていて、また大家さんも不動産業者に全てをまかせるという管理の仕組みが浸透して来た。さらに全て任せるというのであれば、賃貸オーナーが常に頭を悩ませる入居者との問題の調正や条件の調正、原状回復、賃料の滞納などのトラブルをサブリースという仕組みで、それらのトラブルまでもサブリースによってオーナーの代理人としての機能を得て、煩わしさを取っ払ってくれるのでサブリース契約であり、期限を区切って、またオーナーさんに戻すのもスムーズにいくのである。
賃貸事業をやっていて思い当たることや困っている場合は、サブリースを基本に活動している管理会社に任せて見るのも一つの手ではないでしょうか。
